Så kan du som fastighetsförvaltare undvika vinterns överraskningar, och klagomål.
Säkert är det många fastighetsförvaltare som känner igen sig i det som ofta händer varje vinter. När dagarna blir kortare och kylan tränger sig på börjar telefonen ringa. Klagomålen kan handla om att det är för dragigt, för kallt eller kanske för varmt. Fastighetsförvaltarens jobb kan lätt bli stressigt, men finns det något man kan göra för att undvika den här situationen när vintern närmar sig?
Om det finns några problem med en fastighets tekniska installationer visar det sig oftast när vädret blir kallare. Ett fel på ett ventilationsaggregat visar sig snabbt i form av dålig inomhusluft där luftväxlingen är otillräcklig. Problem med värmedistributionen kan orsaka brist på varmvatten och naturligtvis också för låg inomhustemperatur.
”Fastighetsförvaltare kanske byter filter i ventilationsaggregaten, men det räcker inte. Det tekniska underhållet av byggnadsautomationssystemen måste utföras varje år, men många brukar glömma det om man inte har ett serviceavtal. Bristande tekniskt underhåll ökar risken för fel – och även avbrott i värmeförsörjningen – avsevärt”, förklarar Fidelix divisionschef Tero Wendelin.
Att förebygga störningar är billigare än att åtgärda fel
Tero Wendelins råd till fastighetsförvaltare är att försäkra sig om mindre vinterstress genom att inse fördelarna med förebyggande underhåll. "Planerade underhållsinsatser är sällan dyra, medan akuta reparationer och oplanerad service på grund av störningar kan leda till mycket höga kostnader," påpekar han.
Som exempel tar Tero takmonterade ventilationsaggregat där tilluften vintertid måste höjas många grader för att inomhustemperaturen ska bli den önskade. ”Det finns speciella frysvakter med termostatfunktion som har till uppgift att skydda värmebatteriet från att frysa. De kanske inte löser ut på flera år och därför är det viktigt att testa dem manuellt med jämna mellanrum så man vet att de fungerar korrekt."
Om det uppstår problem med ett värmebatteri måste den repareras omgående, eller bytas ut mot en ny, och innan det är gjort fungerar inte ventilationen som den ska, eller inte alls, vilket kan leda till ännu fler klagomål. ”Det här är ett bra exempel på hur en fastighetsförvaltare kan undvika ett stort och dyrt problem genom en begränsad arbetsinsats", säger Tero.
Precis som för en bil krävs regelbunden service
En fastighets tekniska installationer och system kan omfatta mängder av ställdon och sensorer, och var och en av dessa bör inspekteras noga under ett planerat och proaktivt underhållsarbete. Ställdon som styr fjärrvärmeventilerna ska testas manuellt och funktionen hos olika temperaturgivare ska kontrolleras. Vid behov bör de omkalibreras.
”Föroreningar och smuts samlas lätt i olika komponenter under ett år och därför är det viktigt med regelbundna kontroller. Ett annat exempel är ställdon som har slitdelar som vid behov måste bytas ut mot nya”, förklarar Tero och drar paralleller till en bil. ”När din bil har fått sin service enligt serviceboken kan du utgå ifrån att allt är i sin ordning: bilen klarar besiktningen och fungerar som den ska fram till nästa serviceintervall. Det årliga underhållet av en fastighets byggnadsautomation och tekniska installationer bör skötas på samma sätt”.
Genom ett löpande underhåll säkerställs en drift utan störningar – även under vintern – och dessutom undviks onödiga och oplanerade kostnader. Den idealiska situationen är att underhållet utförs av en person som har lång erfarenhet av en fastighet. ”Det är lättare att komma med kloka och proaktiva förslag om man är insatt i en fastighets tekniska installationer och system. Om man dessutom har tillgång till bra dokumentation som exempelvis årliga underhållsrapporter har fastighetsförvaltaren ett väldigt bra underlag som underlättar både planering och beslutsfattande", avslutar Tero Wendelin.
